Leilão de imóveis
O prejuízo em leilão quase nunca decorre de má sorte. Decorre de aritmética incompleta de quem calculou “vendi por X, arrematei por Y” e ignorou a pilha real de custos, impostos progressivos e débitos condominiais.
Aviso preliminar: Este ambiente não é consultoria de investimentos, jurídica ou contábil e não promete rentabilidade. O software e os materiais entregam rigor de cálculo e critérios objetivos para decisão assistida. O edital de cada leilão prevalece sempre.
Lote de demonstração, números redondos. A margem aparente encolhe 59% — e esta ainda é uma operação boa: 27,7% em 10 meses.
O aplicativo
Vários custos são percentuais do próprio lance — leiloeiro, ITBI, registro, imissão na posse. Subir o lance sobe a pilha inteira, e por isso o teto não sai de uma fórmula: sai de testar valor por valor até o retorno encostar no seu mínimo.
Numa planilha isso é tentativa e erro. Ninguém faz com o leiloeiro falando. O app resolve na hora e devolve um número só — o lance máximo que ainda entrega o retorno que você exigiu.
O teto recalculado a cada campo que você mexe. É o número que você leva anotado para a praça.
Cinco situações travam o resultado. Planilha mostra célula vermelha e você ignora; aqui o número perde o status de decisão.
Três lotes lado a lado, mesma régua. Lote com veto pendente não concorre a melhor retorno.
Cada simulação salva com o resultado que você viu na hora. Exportável num arquivo que é seu.
PDF com a conta aberta e a diligência pendente, para levar ao banco, ao sócio ou ao advogado.
Não existe servidor. Seus lotes não saem do seu navegador — nem para nós.
Os cinco vetos
V1Fração ideal
O que vai a leilão é a cota de um coproprietário. Você vira sócio dos outros e, em regra, não pode vender, ocupar nem alugar sozinho.
V2Nua propriedade com usufruto vitalício
Você registra o imóvel no seu nome e não tem posse nem renda: o usufrutuário mora ou aluga enquanto viver.
V3Dívida de condomínio não levantada
É o maior custo variável da operação. Não descobriu o valor, não tem conta — tem palpite com aparência de conta.
V4Cláusula de dívidas do edital não lida
Editais não são padronizados. Dois imóveis do mesmo vendedor, no mesmo mês, podem transferir dívidas diferentes.
V5Lance financiado sem crédito pré-aprovado
Crédito negado depois de arrematar costuma custar 5% do lance em multa. “Permite financiamento” não obriga o banco a emprestar.
O livro, incluído
Quase todo conteúdo de leilão ensina a achar o imóvel. Este ensina a calcular o que vem depois: a pilha de custos linha a linha, as dívidas que passam e as que nunca passam, o teto de 10% do condomínio, imposto em três mecanismos, e uma operação inteira aberta do anúncio à venda.
Tem um capítulo chamado “O que este livro não sabe”, com dez lacunas declaradas: custos que ninguém publica, percentuais em que fontes sérias divergem, regras cuja formalização não foi localizada.
É o capítulo que nenhum concorrente escreve — e o que permite você saber onde precisa levantar dado próprio, em vez de descobrir o buraco com dinheiro dentro.
Honestidade
A esteira de decisão
Preços transparentes e visíveis antes do clique. Sem mensalidade, sem renovação oculta e com garantia incondicional de 7 dias prevista em lei. Escolha o nível de rigor adequado ao seu momento na arrematação.
Quem está no primeiro lote, quer auditar cláusulas críticas, extraindo e organizando os 26 pontos de risco e cláusulas essenciais do edital em minutos.
pagamento único
Preço de entrada ancorado na extração documental (BDR-007).
Quem garimpa com frequência, participa de pregões e precisa do cálculo determinístico do lance máximo viável.
pagamento único com atualizações incluídas
Preço escolhido, não calculado (ressalva Art. V.4 / ICP.md).